Співзасновник фінансової компанії «АЛЬТА КАПІТАЛ», інвестиційний експерт Вадим Гордієвський проаналізував особливості інвестування у земельні ділянки в Україні та фактори, які впливають на ціну паїв. У липні 2021 року набуло чинності скасування мораторію на продаж сільськогосподарських земель. На цьому етапі будь-який громадянин України може придбати до 100 гектарів — таку норму встановлено на період перших трьох років земельної реформи. При цьому пріоритет купівлі буде наданий орендарям землі з 2010 року. Можливість купувати паї для бізнесу з'явиться у 2024 році та в обсягах до 10 000 га. Також розпорядники землі зможуть використати отриману землю як заставу для банків. Придбання української землі іноземними громадянами наразі заборонене. У сьогоднішньому блозі я розберу особливості інвестування у земельні ділянки та фактори впливу на їхню ціну. Ціна землі до 2030 року визначатиметься нормативами та не зможе бути нижчою за встановлену вартість. За даними земельного моніторингу Держгеокадастру, зараз ця сума становить близько ₴38 600, і за прогнозами Міністерства аграрної політики в найближчі два роки підніметься до ₴60 000 за гектар. Ціна залежатиме від фінансових показників країни, зростання економіки та ВВП. Така прибутковість — рідкісна можливість для інвесторів, і це у разі перепродажу. Проте за ці два роки на землях можна займатися фермерством та садівництвом, що також принесе додатковий прибуток. У жовтні 2021 року ООН зазначало, що зростання цін на продовольство продовжується. Мораторій на продаж землі від 2002 року запроваджено лише щодо земель, призначених для сільськогосподарських потреб. На їхню частку припадає найбільша кількість земель в Україні, а їхня основа — це ділянки, які розподілили у 90-х роках між працівниками колишніх колгоспів та пенсіонерами. Нова реформа дозволяє продавати ці землі, однак із суттєвими обмеженнями, серед яких:

• заборонено продаж землі іноземним громадянам або компаніями, де серед акціонерів є іноземці або іноземні держави;
• заборона на придбання української землі невстановленими приватними особами чи організаціями, а також компаніями, що перебувають в офшорних зонах;
• заборона продажу земельних ділянок фігурантам санкційних списків України, а також учасникам терористичних організацій, визнаних такими українською державою;
• заборонено торгувати землею з громадянами або організаціями, внесеними до списку Міжнародної групи з протидії відмиванню брудних грошей (FATF).

Землі в межах однієї територіальної одиниці навряд чи кардинально відрізнятимуться. Однак на ціноутворення тієї чи іншої ділянки впливає кілька факторів:

• розташування відносно інфраструктури. Важливим аспектом є наявність транспортних розв'язок, зерносховищ, портів та інших об'єктів інфраструктури – такі фактори збільшують вартість ділянки;
• географічне розташування паю. Більшу ціну доведеться заплатити за землю, розташовану поряд з водоймою, а меншу — за розташовану на околиці, біля лісосмуги або на відстані від інших паїв;
• стан земляного покриву. Потенційно менший попит матиме земля з менш родючими ґрунтами;
• договір на оренду може значно зменшити вартість земельної ділянки;
• можливість використання паю за подвійним призначенням. Якщо земля може використовуватися не лише для аграрних цілей — така ділянка коштуватиме дорожче. Наприклад, для видобутку корисних копалин чи інших цілей.

Щоб уникнути ризиків, пов'язаних із купівлею земельних паїв, слід перевірити відповідну інформацію в реєстрах — ділянка може бути не внесена до державних кадастрів, або зареєстровані розміри можуть не відповідати фактичним. Ринок землі зростає і за кілька років буде відкритий для іноземних громадян, що значно збільшить ціну за кожний гектар. Водночас український уряд працює над покращенням земельної реформи та вже ухвалив у першому читанні проєкт закону для спрощення механізму отримання прав на земельні ділянки. Ймовірно, що можна очікувати нових коректив до закону, адже реформа фактично лише запущена і деякі технічні моменти можуть бути доопрацьовані.  

Investing in the land: purchase of land shares in Ukraine

In July 2021 the abolition of the moratorium on the sale of agricultural land came into force. At this stage, any citizen of Ukraine can buy up to 100 hectares, such a norm is set for the first three years of land reform. At the same time, priority in buying will be given to tenants of land from 2010. The possibility to purchase land shares for business will appear in amounts up to 10 000 hectares in 2024. Also, the landowners will be able to use the land as a pledge for banks. The purchase of Ukrainian land by foreign citizens is currently prohibited. In today's blog, I will discuss the specifics of investing in land and the factors influencing its price. The price of land until 2030 will be determined by regulations and cannot be lower than the established value. According to the land monitoring of the State Geodetic Cadastral, this amount is now about ₴38,600, and the Ministry of Agrarian Policy forecasts it will rise to ₴60,000 per hectare in the next two years. The price will depend on the country's financial performance, economic growth, and GDP. Such a return is a rare opportunity for investors, and this is in the case of resale only. After all, the land can be farmed and gardened over the two years, which would also bring in additional profits. In October 2021, the UN noted that food prices continue to rise. The moratorium on the sale of land from 2002 was imposed only on land designated for agricultural needs. This is the largest amount of land in Ukraine, and their basis is plots that were distributed in the 1990s among workers of former collective farms and pensioners. The new reform allows these lands to be sold, but with significant restrictions, among them:

• it is forbidden to sell land to foreign citizens or companies with foreigners or foreign states as shareholders;
• purchase of Ukrainian land by unidentified individuals or organizations, as well as companies located in offshore zones, is prohibited;
• it is forbidden to sell land plots to the persons included in the sanctions lists of Ukraine, as well as to the participants of terrorist organizations recognized as such by the Ukrainian state;
• it is forbidden to trade land with citizens or organizations included in the list of the International Financial Action Task Force (FATF).

Land within the same territorial unit is unlikely to be radically different. However, several factors influence the pricing of a particular plot:

• location in relation to infrastructure. An important aspect is the presence of transport interchanges, granaries, ports, and other infrastructure, such factors increase the value of the land;
• the geographic location of land share. The higher price will be paid for land located near a water body, and a lower price will be paid for land located in the gap, near a forest belt, or away from other shares;
• the condition of the land cover. Land with less fertile soils will potentially be in less demand;
• a lease agreement can significantly reduce the value of the land;
• the possibility of using land share for a dual purpose. If the land can be used for purposes other than agrarian purposes, such a plot will cost more. For example, for mining or other purposes.

To avoid the risks associated with the purchase of land shares, you should check the relevant information in the registers. Land share may not be included in the state cadastral, or the registered size may not correspond to the actual size. The land market is growing and in a few years will be open to foreign citizens, which will significantly increase the price for each hectare. At the same time, the Ukrainian government is working to improve land reform and has already passed in the first reading a draft law to simplify the mechanism of obtaining rights to land plots. It is likely that new adjustments to the law can be expected, as the reform has actually only just been launched and some technical points may be finalized.