Соучредитель финансовой компании «АЛЬТА КАПИТАЛ», инвестиционный эксперт Вадим Гордиевский проанализировал особенности инвестирования в земельные участки в Украине и факторы, влияющие на цену паев. В июле 2021 года вступила в силу отмена моратория на продажу сельскохозяйственных земель. На этом этапе любой гражданин Украины может приобрести до 100 гектар — такая норма установлена на период первых трех лет земельной реформы. При этом приоритет в покупке будет отдан арендаторам земли с 2010 года. Возможность приобретать паи для бизнеса появится в 2024 году и в объемах до 10 000 га. Также распорядители земли смогут использовать полученную землю как залог для банков. Покупка украинской земли иностранными гражданами на данный момент запрещена. В сегодняшнем блоге я разберу особенности инвестирования в земельные участки и факторы влияния на их цену. Цена земли до 2030 года будет определяться нормативами и не сможет быть ниже установленной стоимости. По данным земельного мониторинга Госгеокадастра, сейчас эта сумма составляет около ₴38 600, и по прогнозам Министерства аграрной политики в ближайшие два года поднимется до ₴60 000 за гектар. Цена будет зависеть от финансовых показателей страны, роста экономики и ВВП. Такая доходность — редкая возможность для инвесторов, и это в случае только перепродажи. Ведь за эти два года на землях можно заниматься фермерством и садоводством, что также принесет дополнительную прибыль. В октябре 2021 года ООН отмечало, что рост цен на продовольствие продолжается. Мораторий на продажу земли от 2002 года был введен только относительно земель, предназначенных для сельскохозяйственных потребностей. На их долю приходится наибольшее количество земель в Украине, а их основа — это участки, которые распределили в 90-х годах между работниками бывших колхозов и пенсионерами. Новая реформа разрешает продавать эти земли, однако с существенными ограничениями, среди которых:

• запрещена продажа земли иностранным гражданам или компаниями, где в числе акционеров есть иностранцы или иностранные государства;
• запрещено приобретение украинской земли неустановленными частными лицами или организациями, а также компаниями, находящимися в офшорных зонах;
• запрет продажи земельных участков фигурантам санкционных списков Украины, а также участникам террористических организаций, признанных такими украинским государством;
• запрещено торговать землей с гражданами или организациями, внесенными в список Международной группы разработки финансовых мер борьбы с отмыванием денег (FATF).

Земли в пределах одной территориальной единицы вряд ли будут кардинально отличаться. Однако на ценообразование того или иного участка влияет несколько факторов:

• расположение относительно инфраструктуры. Важным аспектом является наличие транспортных развязок, зернохранилищ, портов и других объектов инфраструктуры, — такие факторы увеличивают стоимость участка;
• географическое расположение пая. Большую цену придется заплатить за землю, расположенную рядом с водоемом, а меньшую — за расположенную на отшибе, возле лесополосы или в отдалении от других паев;
• состояние земляного покрова. Потенциально меньшим спросом будет пользоваться земля с менее плодородными грунтами;
• договор на аренду может значительно снизить стоимость земельного участка;
• возможность использования пая по двойному назначению. Если земля может использоваться не только для аграрных целей — такой участок будет стоить дороже. К примеру для добычи полезных ископаемых или других целей.

Во избежание рисков, связанных с покупкой земельных паев, следует проверить соответствующую информацию в реестрах — участок может быть не внесен в государственные кадастры, или зарегистрированные размеры могут не соответствовать фактическим. Рынок земли растет и через несколько лет будет открыт для иностранных граждан, что значительно увеличит цену за каждый гектар. В то же время украинское правительство работает над улучшением земельной реформы и уже приняло в первом чтении проект закона для упрощения механизма получения прав на земельные участки. Вероятно, что можно ожидать новых корректировок в закон, ведь реформа, фактически, только запущена и некоторые технические моменты могут быть доработаны.  

Investing in the land: purchase of land shares in Ukraine

In July 2021 the abolition of the moratorium on the sale of agricultural land came into force. At this stage, any citizen of Ukraine can buy up to 100 hectares, such a norm is set for the first three years of land reform. At the same time, priority in buying will be given to tenants of land from 2010. The possibility to purchase land shares for business will appear in amounts up to 10 000 hectares in 2024. Also, the landowners will be able to use the land as a pledge for banks. The purchase of Ukrainian land by foreign citizens is currently prohibited. In today's blog, I will discuss the specifics of investing in land and the factors influencing its price. The price of land until 2030 will be determined by regulations and cannot be lower than the established value. According to the land monitoring of the State Geodetic Cadastral, this amount is now about ₴38,600, and the Ministry of Agrarian Policy forecasts it will rise to ₴60,000 per hectare in the next two years. The price will depend on the country's financial performance, economic growth, and GDP. Such a return is a rare opportunity for investors, and this is in the case of resale only. After all, the land can be farmed and gardened over the two years, which would also bring in additional profits. In October 2021, the UN noted that food prices continue to rise. The moratorium on the sale of land from 2002 was imposed only on land designated for agricultural needs. This is the largest amount of land in Ukraine, and their basis is plots that were distributed in the 1990s among workers of former collective farms and pensioners. The new reform allows these lands to be sold, but with significant restrictions, among them:

• it is forbidden to sell land to foreign citizens or companies with foreigners or foreign states as shareholders;
• purchase of Ukrainian land by unidentified individuals or organizations, as well as companies located in offshore zones, is prohibited;
• it is forbidden to sell land plots to the persons included in the sanctions lists of Ukraine, as well as to the participants of terrorist organizations recognized as such by the Ukrainian state;
• it is forbidden to trade land with citizens or organizations included in the list of the International Financial Action Task Force (FATF).

Land within the same territorial unit is unlikely to be radically different. However, several factors influence the pricing of a particular plot:

• location in relation to infrastructure. An important aspect is the presence of transport interchanges, granaries, ports, and other infrastructure, such factors increase the value of the land;
• the geographic location of land share. The higher price will be paid for land located near a water body, and a lower price will be paid for land located in the gap, near a forest belt, or away from other shares;
• the condition of the land cover. Land with less fertile soils will potentially be in less demand;
• a lease agreement can significantly reduce the value of the land;
• the possibility of using land share for a dual purpose. If the land can be used for purposes other than agrarian purposes, such a plot will cost more. For example, for mining or other purposes.

To avoid the risks associated with the purchase of land shares, you should check the relevant information in the registers. Land share may not be included in the state cadastral, or the registered size may not correspond to the actual size. The land market is growing and in a few years will be open to foreign citizens, which will significantly increase the price for each hectare. At the same time, the Ukrainian government is working to improve land reform and has already passed in the first reading a draft law to simplify the mechanism of obtaining rights to land plots. It is likely that new adjustments to the law can be expected, as the reform has actually only just been launched and some technical points may be finalized.